Floridský odvolací soud odmítá výzvu původního kupujícího k uplatnění práva nájemce na první odmítnutí

právo prvního odmítnutí v souvislosti s nemovitostmi znamená, že osoba má právo vstoupit do transakce jako kupující, pokud některá třetí strana předloží nabídku, kterou chce současný vlastník přijmout. Takové právo na první odmítnutí je běžně vidět v souvislosti s pronájmem komerčních nemovitostí. Například společnost, která pronajímá značné množství prostoru v nákupním centru, může vyjednat první právo na odmítnutí pronájmu, což společnosti umožní koupit Nákupní centrum za stejných podmínek, které by mohla nabídnout jiná osoba.

k řádnému uplatnění práva na první odmítnutí musí držitel práva obecně včas informovat o svém výkonu. Tento koncept je poněkud zřejmý. Méně zřejmé je, že držitel práva na odmítnutí, aby mohl účinně uplatnit své právo, musí obecně přesně odpovídat podmínkám původní nabídky kupujícího. Není zřejmé a možná neintuitivní: držitel práva na odmítnutí a prodávající mohou podle druhého odvolacího soudu na Floridě jednat o různých podmínkách poté, co držitel včas a řádně uplatní své právo. Viz akvizice Trust Company, LLC v. Laurel Pinebrook, LLC — – tak.3d -, případ č. 2D18-4979, 45 Fla. L.týdenní D767a, 2020 WL 1542054 (Fla. 2d DCA Apr. 1, 2020).

v tomto případě majitel nákupního centra obdržel nabídku na nákup od kupujícího třetí strany. Jeden z nájemníků v nákupním centru měl právo na první odmítnutí pronájmu. Majitel přijal nabídku třetí strany a uzavřel smlouvu s třetí stranou, s výhradou práva nájemce na první odmítnutí. Nájemce nabídku přezkoumal, rozhodl se uplatnit své právo na první odmítnutí, a doručil majiteli oznámení, že uplatňuje své právo “ podle nájemní smlouvy a podle stejných obchodních podmínek obsažených v dopisu o záměru.“Poté však majitel a nájemce pokračovali v jednání o podmínkách dohody způsobem, který se lišil od původní nabídky kupujícího třetí strany. Kupující třetí strany vznesl námitku a zahájil soudní spory a mimo jiné tvrdil, že nájemce účinně nevykonal své právo na první odmítnutí, protože se změnily podmínky dohody.

většinové stanovisko zamítlo původní výzvu kupujícího a dospělo k závěru, že nájemce uplatněním práva prvního odmítnutí v podstatě ukončil původní kupní smlouvu kupujícího a osvobodil nájemce a prodávajícího změnit podmínky, pokud si to přejí. Většinové stanovisko uznalo obecný pojem použitelný pro výkon práv prvního odmítnutí, který vyžaduje, aby držitel práva odpovídal stávající nabídce, ale rozhodl, že tento obecný pojem se vztahuje pouze na výkon práva v prvním stupni; obecný pojem nevylučuje další sjednání podmínek poté, co je držitel práva řádně vykoná. „Jakmile je uplatněno právo na první odmítnutí, majitel a nájemce mohou svobodně změnit podmínky své smlouvy a třetí strana nemá právo vznést námitky.“ Idy. v *4. Většinový názor vysvětlil a rozhodl:

uplatněním této úvahy na okamžitý případ, jakmile řádně vykonal své, práva k majetku zanikla. Proto, nemá postavení napadnout plnění smlouvy mezi Laurel a které vyplynulo z výkonu . Navíc poté, co byl řádně vykonán, a mohli svobodně změnit svůj souhlas. Ve skutečnosti bylo v obou smlouvách ustanovení, které stanoví, že strany se mohou vzájemně dohodnout na změně podmínek. určitě se mohl držet stejných podmínek a podmínek dohody, ale rozhodl se tak neučinit. Přes obvinění z nevhodnosti, nebylo nic nespravedlivého nebo podvodného a další vyjednávání jejich smlouvy, jakmile byla řádně uplatněna.

Id. v *4.

nesouhlasné stanovisko nesouhlasilo s tímto holdingem, protože kupující třetí strany “ měl právo usilovat o konkrétní plnění své vlastní kupní smlouvy, s níž byla obrana, která řádně využila svého práva na první odmítnutí.“ Idy. v *5. A, “ protože neodpovídal podmínkám nabídky, povinnosti plnění vyplývající z kupní smlouvy, se kterou uzavřela, zůstaly v platnosti.“ Idy. Nesouhlas dále argumentoval: „většina cituje žádnou judikaturu, z Floridy nebo jinde, v tom smyslu, že právo na první odmítnutí je řádně vykonáno, když jeho držitel oznámil záměr uplatnit, ale souhlasí s majitelem na koupi nemovitosti za podmínek podstatně odlišných od kupní smlouvy třetí strany.“ Idy. v * 6.

motto tohoto příběhu: zklamaný kupující třetí strany může postrádat postavení, aby zpochybnil uplatnění práva nájemce na první odmítnutí, které v konečném důsledku vede ke smlouvě mezi nájemcem a vlastníkem, která obsahuje podmínky v rozporu s původní smlouvou mezi kupujícím třetí strany a vlastníkem. To by samozřejmě mohlo otevřít dveře k hraní her majitelem nebo nájemcem, ale každý takový případ by musel být hodnocen na základě jejich konkrétních skutečností.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.